“官人！你苦苦等待的越秀区又上新盘了！”

众所周知，在广州全市新房供应量榜单上，越秀区总会稳稳地处于末端。用大熊猫来形容越秀区的新货供应，再契合不过了。

图源广州中原研究发展部

等待越秀区上新盘，仿佛已成为诸多置业者的日常习惯。在年开年之初，越秀终于不负众望“生了”！

近日，市规划和自然资源局公布了越秀区先烈南路23号地块商住楼项目的批后公示。

公示显示，该地块将建设商业、办公和住宅各一栋。

来源：广州市规划和自然资源局

据悉，该地块原本是商业用地。于去年年中调整了控规，新增了居住用地。

来源：广州市规划和自然资源局

该项目的建设单位为广州保隆房地产开发有限公司，是一家来自潮汕的小微企业。

该公司比较神秘，目前只搜到越秀区先烈南路23号地块的国有土地使用权出让金审定通过公告。

那么这个项目的具体情况如何呢？楼事君火速现场为大家一探究竟！

01黄金C位，配套应有尽有

先看地段，该项目位于越秀区中心的先烈南路，周边的新盘断供至今已超20年，二手楼的楼龄也大于20年。

可以说，周边的客户群体对于新盘的需求是Max值。

楼事君实拍

金贵，就是该地块自带的形容词。

再来看看交通，项目位于地铁5号线淘金站与区庄站（地铁5号线与6号线交汇点）之间，距离约-米。

经楼事君实测，从项目去往两个地铁站均需步行8、9分钟左右。

图源广州Plus

除此之外，项目南侧还有地铁12号线（在建中）的建设六马路站、地铁13号线二期（在建中）的农林下路站。

交通不愁，配套更成熟。

项目对面医院（三甲）、中山大学眼科中心，医院（东风院区，三甲）、中山大学北校区等。

楼事君实拍

这意味着，该项目潜在客群一抓一大把，不愁卖。

而且它还紧挨环市东商圈，附近有广百百货、苏宁易购等商场，生活需求皆能满足。

楼事君实拍

但齐全的配套对于该项目而言只是小菜一碟，最为王炸的，当属其周边的教育资源。

02真·名校环绕

项目西侧就是执信中学，而且根据年越秀区学位划分情况，项目大概率会被划分至建设六马路小学的招生范围。

图源网络

虽说建设六马路小学并非省一级，但在各位家长心中，其小升初派位可是豪华配备。

按照往年派位的情况，建设六马路的小升初派位组中，包含执信中学本部、十七中、省实越秀学校(天胜校区)、二中、广大附中等学校。

这7所对口初中，有6所省一级，更有执信中学在家门前，很难不让家长们心动。

但至于能入读哪所学校，还是要以教育局当年的招生政策为准。

03或定位刚需、刚改

目前项目暂未有案名，在地图上暂时搜索不到它的身影。但其实际位置很好找，就在医院对面。

楼事君实拍

楼事君在施工现场附近溜达了一圈，能看到工人和施工机械正卖力工作。

楼事君实拍

从现场可看到，项目处于斜坡之上，整体呈现高度差。在工地外的施工公告中，楼事君还找到了该项目的具体规划。

楼事君实拍

项目总用地面积约㎡，整体体量较小，容积率高达8.02，建筑密度为40%，绿地率为20%。相对而言，居住密度大，绿化较少。

整个项目为裙楼设计，规划3栋住宅楼，地上30层高，东侧2栋塔楼相连，与西侧的塔楼，间距仅约15米。

1-2层预计规划为底商或公建配套，3层为商业，4层规划商业和办公用途。

项目还规划地下机动车位泊，非机动车位泊。

总体来看，类似的高容积率、小体量、商住一体等配置，大概率会以刚需、刚改性质的中小户型为主。

04要卖10万+？

这个项目优点这么多，那么缺点在哪？

首先，项目定位就与豪宅无缘，还是商住混合模式，容积率高，楼间距小，住起来的舒适度需要打个问号。

其次，项目紧挨先烈南路，楼栋距离道路中央约40米，噪音和扬尘的影响不可避免。

再者，还有个较大的争议点就是项目周边有多个墓园和坟场。有的人会觉得这里是风水宝地，但也有不少人会觉得不吉利。

但总体而言，项目的优势还是很明显的，不难预见未来入市时它的抢手程度。

那它会卖多少钱呢？楼事君只能从周边的楼盘价格来推测：

项目周边目前一手楼盘稀缺，仅有的两个项目售价均超过9万+/平。

二手房方面，项目附近的二手房楼龄均在20年左右，多为步梯，少数加装电梯房，因此价格相差较大。步梯房挂牌价约5.7-6万/平，而电梯房的均价稍高一些，在6.4-6.7万/左右。（数据来源：安居客，实际价格以中介报价为准）

图源广州Plus

综合周边的楼盘房价及该项目的优势而言，预计其入市价格会达到10万+/平，甚至可能会有15万/平的情况出现。

你期待这个楼盘吗，觉得它值多少钱呢？欢迎评论群留下你的看法~

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